Att äga bostadsrätt

Allmänt

Som bostadsrättsinnehavare äger du inte bara nyttjanderätten av din bostad med all dess utrustning, som du själv ansvarar för, utan också medlemskap i bostadsrättsföreningen med vilket följer både rättigheter och skyldigheter.

Om du är ny som bostadsrättsägare, ny i föreningen eller förut inte tänkt på vad det innebär att äga en bostadsrätt föreslår vi att du läser igenom dessa sidor. De är viktiga både för dig själv och dina grannar i föreningen.

Nyttjanderätt

Som bostadsrättsägare äger du nyttjanderätten till din bostad. Du får nyttja din bostad endast på det sätt som föreningens stadgar medger – det vill säga till bostad. Du får inte upplåta din bostad till annan verksamhet och du får inte utan tillåtelse hyra ut den i andra hand. Du kan förverka din nyttjanderätt genom att på olika vis bryta mot föreningens stadgar, exempelvis genom att inte betala din avgift eller störa dina grannar. Då förlorar du din nyttjanderätt oh ditt medlemsskap i föreningen och bostaden går till försäljning.

Medlemsskap

En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening vars medlemmar är bostadsrättsägarna. Styrelsen väljs av medlemmarna och styrelsen företräder dem.

Bostadsrätten

Som bostadsrättsägare äger du bostadens inventarier samt ytskikt och tätskikt. Detta innebär att det är ditt ansvar att underhålla dessa delar. Föreningen, det vill säga samtliga medlemmar gemensamt, äger bjälklag, ledningar för el och värme samt rör för vatten och avlopp. Däremot kan du som enskild medlem bli ekonomiskt ansvarig för skador på dessa delar av fastigheten om de beror på din oaktsamhet eller om du på något annat vis inte varit tillräckligt ansvarsfull. Teckna därför alltid hemförsäkring och lägg till bostadsrättstillägget.

Bostadsrättslagen

Bostadsrättslagen anger de juridiska ramarna för bostadsrättsföreningar och dess medlemmar, bostadsrättsägarna. Bostadsrättslagen består av tio kapitel som var för sig avhandlar de angelägenheter som berör föreningarna och dess medlemmar.

Bostadsrättslagen kompletterar Jordabalken som huvudsakligen anger de juridiska ramarna för enskilda fastighetsägare. En bostadsrättsförening har ingen enskild fastighetsägare eftersom alla medlemmar tillsammans äger fastigheten eller fastigheterna.

Det sjunde kapitlet är oftast det viktigaste för en etablerad bostadsrättsförening, som exempelvis BRF Tellusborgshus. Kapitel sju avhandlar ”bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter” och handlar egentligen om förhållandet mellan den enskilde medlemmen och föreningen samt alla dess medlemmar. Förhållandet kan i princip sammanfattas enligt: föreningen ska hålla fastigheterna och marken i gott skick medan medlemmen ska hålla sin bostad, inom trossbottnen, i gott skick.

 

Att vara medlem i en bostadsrättsförening- Andel i föreningen

Att vara medlem i en bostadsrättsförening innebär att du har en andel i föreningen . Storleken på denna andel beror på din bostads storleksmässiga andel i föreningens totala storleksmässiga bestånd. Andelens exakta storlek framgår av de handlingar du bör ha fått när du köpte din bostad.

Inflytande i föreningen

Varje vår håller föreningen en stämma. Stämman är föreningens högsta beslutande organ. Till denna är alla medlemmar inbjudna. Varje andel i föreningen motsvarar en röst på stämman – således kan flera medlemmar dela på en röst. Det som stämman beslutar har sedan styrelsen i uppdrag att verkställa. Inför varje årsstämma är alla medlemmar välkomna att inkomma med motioner med förslag på och önskemål om förändringar i föreningens verksamheter.

Månadsavgiften

Varje månad betalar du en avgift till föreningen. Denna ska inte betraktas som en hyresavgift utan som en medlemsavgift till din bostadsrättsförening. Alla medlemmar i bostadsrättsföreningen, med stämman som högsta beslutande organ och styrelsen som verkställande och i vissa delar beslutande organ, tar gemensamt ansvar för skötsel, upprustning och förvaltning av fastigheterna och andra angelägenheter för föreningen. Det är dessa saker du med din månadsavgift bekostar. Det är alltså mycket viktigt att du betalar din månadsavgift till föreningen. Månadsavgiften står i relation till din andel i föreningen.

Gemensamt ansvar

Bostadsrättsföreningens medlemmar äger tillsammans föreningens tillgångar, det vill säga våra 22 fastigheter. Månadsavgiften motsvarar dels andelens storlek och dels kostnaderna för att förvalta föreningens tillgångar och egendomar. På så vis är det vårt gemensamma ansvar att vara varsamma med våra fastigheter och samtidigt hålla kostnaderna nere. Nedan följer rekommendationer för alla medlemmar:

• Underhåll den egna bostaden väl. Utför renoveringar omsorgsfullt. Låt i princip alltid fackmän utföra dem. Detta är viktigt inte minst med tanke på att du som enskild medlem kan bli ensam kostnadsansvarig för skador på fastigheten om de beror på din oaktsamhet eller om du på annat sätt inte visat tillräckligt ansvar.
• Meddela alltid föreningen innan du avser renovera våturymmen. Vi vill veta om du utför sådana renoveringar eller ombyggnader och dessutom kan vi ge dig värdefulla råd och tips. Vattenskador, som oftast beror på otillräckligt eller otillbörligt underhållna våtutrymmen, är enormt kostsamma att åtgärda både för föreningen och de enskilda medlemmarna.
• Låt denna omsorg också gälla alla gemensamma utrymmen som trappor och portar, cykelförråd, grovsoprum, hobbyrum med mera.
• Följ alltid de föreskrifter föreningens styrelse har anslagit i de gemensamma utrymmena.

Om ovan rekommendationer följs innebär detta inte bara begränsade kostnader för föreningen, utan också trivsel bland medlemmarna och minimal irritation bland desamma.

Medlemmens rättigheter och skyldigheter – Allmänt

De rättigheter och skyldigheter som följer med ditt medlemskap i föreningen anges i första hand i föreningens stadgar. Till grund för föreningens stadgar finns Jordabalken och bostadsrättslagen som har paragrafer som reglerar de rättigheter och skyldigheter medlemmen har gentemot föreningen och medlemmarna emellan.

Rättigheter

• Medlemmen har tillgång till föreningens service i form av fastighetsskötsel och expeditionsservice.
• Medlemmen har rätt använda sig av föreningens tvättstugor, grovsoprum, hobbyrum, samt mot avgift även föreningslokalen.
• Medlemmen har rätt att använda sig av föreningens tomtmark på ett ansvarsfullt sätt och har tillgång till föreningens utomhusutrustning som trädgårdsmöbler, piskställningar med mera.

Skyldigheter

• Medlemmen ska betala sin avgift. Medlemmen ska betala rätt summa i förskott (det vill säga senast den sista månaden före)
• Medlemmen ska betala sin avgift på ett sådant sätt att det tydligt framgår vilken medlem som har betalat. Använder du de utskickade avierna löser sig detta av sig själv. Betalar du på annat sätt är det bra att ange ditt lägenhetsnummer eller ditt namn och din adress.
• Medlemmen ska iaktta ”ordning, sundhet och skick”, vilket anges både i föreningsstadgarna och i ovannämnda lagar. Detta betyder att medlemmen inte får störa sina grannar. Vi bor i flerfamiljshus och vi måste ta hänsyn till varandra. Detta innebär exempelvis att musik inte får spelas på hög volym i bostaden och helst inte alls efter kl. 22.00, att nedskräpning eller nedsmutsning inte får ske och att varsamhet måste iakttas med våra hus och vår tomtmark.
• Medlemmen får inte vidta sådana åtgärder som påverkar fastigheterna på något sätt utan att få styrelsens tillåtelse.
• Medlemmen ska genom de kanaler föreningen har, det vill säga hemsidan, kvartalsbreven, brev, information i trappuppgångarna eller genom kontakt med expeditionen, hålla sig informerad om föreningens verksamhet.

 

Vad är en bostadsrättsförening? – Allmänt

En bostadsrättsförening organiseras i nästan samtliga fall som en ekonomisk förening. Detta gäller också BRF Tellusborgshus. En ekonomisk förening är ett juridiskt begrepp och en ekonomisk förening regleras av ”Lagen om ekonomiska föreningar” .

Ekonomisk förening

En ekonomisk förening har till ändamål att främja sina medlemmars ekonomiska intressen genom att bedriva ekonomisk verksamhet. För en bostadsrättsförening består det framförallt i att i samtliga bemärkelser förvalta föreningens/medlemmarnas kapital, det vill säga fastigheterna, på ett sådant sätt att fastigheternas värde bevaras eller ökar. Det föreligger inga krav på att en ekonomisk förening ska gå med vinst, men nollresultat ska uppnås. Eventuell vinst ska delas ut till medlemmarna. BRF Tellusborgshus, liksom de allra flesta bostadsrättsföreningar, delar inte ut vinst i vanlig mening till medlemmarna utan reglerar vinster av verksamheten med att sänka eller undvika att höja månadsavgifterna.

Vem/vilka är en ekonomisk förening?

En ekonomisk förening består alltså av sina medlemmar som måste vara minst tre stycken. BRF Tellusborgshus har över 350 medlemmar och är en mycket stor förening. Det är medllemmarna som bestämmer över föreningens verksamhet genom sin rösträtt. BRF Tellusborgshus har en årlig stämma för alla medlemmar som högsta beslutande organ och en vald styrelse bestående av medlemmar som ska verkställa besluten. När föreningen bildas hålls konstituerande möten för att slå fast föreningens stadgar. Stadgarna ligger till grund för alla beslut och all verksamhet i föreningen.
Varje månad betalar du en medlemsavgift till föreningen. Denna avgift betalar alla medlemmar. Storleken på avgiften varierar beroende på hur stort ditt andelstal/förmögenhetsvärde (http://test.tellusborgshus.se/om-foreningen/andelstal/) i föreningen är. Avgiften går till alla de omkostnader vi i föreningen har och som vi gemensamt ska bära. Avgiften räknat i kronor redovisas inte här, de uppgifterna kan du få på expeditionen. Det viktigaste är att se hur kostnaderna för vår verksamhet fördelas procentuellt.

Avgiftens innehåll

Kostnadskategori	Andel av avgiften
Reparationer och underhåll såsom byte av säkringar, fasadarbeten och liknande	1%
Drift såsom fjärrvärme, vatten, el, sophämtning, trappstädning, fastighets- och parkskötsel och kabel- och TV-avgifter	53%
Tomträttsavgäld och fastighetsskatt	13%
Administration, förvaltning och externa kostnader såsom kontorsmaterial m.m.,telefon, bredband, hemsida och revisorer, advokater	13%
Avskrivningar på stora renoverings- och förbättringsarbeten såsom stambyten, bredbandsanslutning och andra upprustningar	20%
TOTALT	100%

Hänsyn och grannsämja – Allmänt

I en stor förening med många medlemmar uppstår lätt konflikter mellan grannar med anledning av störningar i form av buller eller andra ljudolägenheter. Dessa störningar kan bero på många olika saker men omfattande renoveringsarbeten och hög musik är de vanligaste formerna av störningar i vår förening.

Dessa störningsmoment med ibland påföljande konflikter kan aldrig helt försvinna. Fastigheterna är gamla och mycket lyhörda, åldersspridningen i föreningen är stor och renoveringsarbeten måste utföras i bostäderna emellanåt.

Men det finns trots allt sätt att göra störningsmomenten så lindriga som möjligt och sätt att i möjligaste mån undvika konflikter.

Lindra störningsmoment

Fest

• Informera dina grannar om att du ska ha fest och att hög musik kan komma att spelas. Glöm inte att även informera grannarna i portarna bredvid dig!
• Tänk på att det ska vara normala ljudvolymer i din bostad absolut senast vid midnatt om helgerna och klockan 22 på vardagar. Vill du ha mer fest får du och dina vänner fortsätta festa någon annanstans där ni inte stör någon.

Renoveringsarbeten

• Informera dina grannar om att du planerar renoveringsarbeten. Glöm inte att även informera grannarna i portarna bredvid dig!
• Renoveringsarbete får utföras på vardagar under kontorstid. Inga andra tider är tillåtna.
• Även om du håller dig till dessa tider tänk på att du kan ha grannar med oregelbundna arbetstider och annat varför du måste reducera allt buller till ett minimum. Du kan alltså inte riva väggar och borra mellan 8-17 eftersom det blir helt outhärdligt för dina grannar.
• Ditt renoveringsarbete får bara påverka dina grannar i fråga om buller. Du får inte hantera el- och vattensystem så att fastigheterna påverkas mer än just i din bostad. Gör du åverkan utöver det måste du omedelbart informera om detta och tillse att detta åtgärdas!
• Fastigheterna är åldersstigna och verkligen lyhörda – alltså: Var förnuftig och visa hänsyn!

Hantera störningar och konflikter

Förståelse: Renoveringsarbete måste utföras emellanåt och det tar tid. Våra fastigheter är lyhörda och vi måste alla få leva våra liv och det hörs. Vi är alla i olika faser av våra liv, vi har olika arbetstider och andra villkor och det lämnar olika ljudspår i omgivningen.
Personlig kontakt: Upplever du störningar från din granne som inte kan hanteras enligt ovan sök då personligen upp din granne och informera om detta. Försök gemensamt hitta en lösning på problemet. Du kanske måste göra detta mer än en gång.
Föreningen: Om personlig kontakt inte löser problemet tillfredsställande bör du informera föreningen om vad som pågår. Du kan ringa eller besöka expeditionen under öppettiderna eller mejla eller lämna meddelande på telefonsvararen. Föreningen meddelar då skriftligt den störande grannen om de regler som gäller.
Styrelsen: Är störningar mycket svårartade och inga av ovan nämnda lösningar fungerar måste ärendet tas upp i styrelsen.